Советы профессионалов

 


Обзор рынка недвижимости Германии

Германия, омываемая Северным и Балтийским морями, – страна идеального порядка и делового размаха. Древняя германская земля всегда притягивала к себе самобытной многовековой культурой, чудесной природой Баварии, многочисленными полноводными реками. Потому и неудивительно, что многие, однажды побывав в Германии, со временем чувствуют желание там поселиться. И начинают подыскивать подходящее для этого жилье. Рынок недвижимости в Германии- один из наиболее стабильных в Европе. Причем, приток иностранных инвестиций, в важные финансовые центры страны, постоянно растет, и способствуют этому иностранцы, которые, при покупке недвижимости, имеют равные права, по закону, с гражданами страны.

Среди американцев, англичан, испанцев, датчан и чехов, издавна покупающих недвижимость в Германии, появились и российские инвесторы, увидевшие достаточно широкие возможности для серьезных капиталовложений. Высокий уровень жизни и социальной защиты населения, качественное образование, многолетние культурные и политические связи страны настраивают многих россиян на Германию, как на потенциальное постоянное место жительства.

Интересна Германия и тем, кто приобретенную недвижимость думает сдавать в аренду, которая популярна, как среди туристов, так и среди тех, кто приезжает в Германию учиться, или работать. В этом случае прибыль гарантирована круглый год, а не только в летний сезон. Большой приток в страну иностранцев удерживает спрос на съемное жилье на высоком уровне. Сдающие в аренду свой дом или квартиру, свободно покрывают затраты на их содержание, а иногда даже имеют с этого прибыль. Но, уж если арендодатель пожадничает, и установит стоимость, превышающую среднюю, для жилья данной категории, более чем на 20%, - на него тут же будет наложен штраф. Стоимость аренды зависит от того, в каком городе и регионе вы решили снять жилье. На востоке Германии цены ниже, чем на западе: в Берлине, за квадратный метр съемного жилья, вы заплатите около 8 евро, а в Мюнхене и Штутгарте - за тот же квадратный метр - €12-14. Снять городскую квартиру, площадью 70-80 кв.м., можно за €700-800. На цифру оплаты влияет планировка, этажность, наличие балкона и общее состояние жилья.

Наибольший спрос на квартиры – в крупных городах. Их покупают и для проживания, и для последующей сдачи в аренду. Относительно низкая стоимость квадратного метра позволяет даже людям среднего достатка покупать квартиры, например, в самом Берлине.

Что же касается таких элитных объектов, как апартаменты, виллы и частные жилые дома в крупных германских городах, и на популярных курортах, то их приобретают более состоятельные граждане. Высокое качество жилья и хорошо развитая инфраструктура обеспечивает рост цен, что, в будущем, позволит продать подобное жилье очень выгодно.

Любители тихой, спокойной жизни, покупают дома в зеленых пригородных зонах, не далее 50 километров от больших городов и сельской местности. Постепенно переезд жителей крупных городов из центра на окраины принял довольно-таки массовый характер. Это немедленно сказалось на росте цен пригородной недвижимости. Сельские домики, уютно устроившиеся в лесных массивах, на 20% дешевле таких же, но находящихся в населенных пунктах. Однако покупателей сюда привлекают не только низкие цены, но и, непостижимо свежий, воздух. Благоприятная экологическая обстановка гармонично дополняет эти сельские преимущества.

Надо сказать, что спросом пользуется не только жилая, но и коммерческая недвижимость. Иностранные бизнесмены вкладывают средства в офисные, торговые и гостиничные комплексы. Архитектурные элементы, интерьер, расположение относительно центра города – все принимается во внимание при покупке коммерческих объектов. Недвижимость, приобретаемая, как для нужд компании, так и для последующей сдачи в долгосрочную аренду, обеспечивает владельцу необходимые доходы.

Россияне среднего класса предпочитают приобретать недвижимость в Восточной Германии, где стоимость жилья невысока, а постройки бывшей ГДР ностальгически напоминают российские. Наши соотечественники обустраиваются в Берлине, Дрездене, Потсдаме, Лейпциге. На западе страны, где цены в городах уступают московским, устойчивым спросом пользуются Франкфурт-на-Майне, Майнц, Ганновер, Кельн.

Внимание инвесторов концентрируется на недвижимости в крупных городах Западной Германии. С точки зрения инвестиций, наиболее выгодны Мюнхен и Дюссельдорф. Особенно востребованы элитные кварталы: стоимость участков здесь растет стремительнейшим образом.

К тому же, расположенные в этих городах офисы крупных компаний, делают их привлекательными для представителей бизнеса. Вообще-то, в Германии статус города и количество граждан, в нем проживающих, далеко не всегда являются ценообразующими факторами: цены на недвижимость диктуются, прежде всего, региональной принадлежностью. На востоке страны квадратный метр намного дешевле, чем на западе. В начале 2008 года, в самом дорогом городе Германии - Мюнхене - квадратный метр жилья стоил, в среднем, €3700. Это связано с высокой себестоимостью строительства в предгорных районах, и большим сосредоточением офисов крупнейших немецких компаний. Если вы захотите приобрести в центре Мюнхена элитное жилье, приготовьтесь выложить €10000-€13000 за квадратный метр. Спрос, на тот или иной город западной Германии, хорошо виден на шкале стоимости квадратного метра:

Штутгарт - €2900-€3200.
Гейдельберг, Висбаден и Франкфурт-на-Майне - €2000.
Кельн и Нюрнберг - €2200.
Гамбург и Бонн - €2100.
В городах восточной территории - Дрездене, Потсдаме, Лейпциге - средняя стоимость квадратного метра, на 2008 год, составила €1700.

Низкие цены – низкое качество: на вторичном рынке, в капитальном ремонте или реконструкции нуждается немалое количество домов. Цены на недвижимость в самом Берлине, меняющиеся в зависимости от района, пока еще достаточно приемлемы, но регулярный приток фирм и капитала неуклонно провоцирует их повышение. Уже сейчас в столице Германии финансируются крупные строительные проекты. Эксперты уверены, что в ближайшие годы недвижимость Берлина сравняется, по ценам, с ведущими европейскими столицами.

Так что же, все-таки, движет россиянами при покупке недвижимости в Германии? Во-первых, Германия – это центр Европы, во-вторых, основным мотивом покупки является недооцененная недвижимость Восточной Германии, цены на которую там очень привлекательны. После исчезновения границы, многие немцы переехали из ГДР в ФРГ, бросив свои квартиры и дома. Сегодня восстановлению территории бывшей ГДР уделяется много внимания. Появляются новые рабочие места. А туда, где есть работа, едут люди. Следовательно, растет и интерес к недвижимости.

Кстати, продажа недвижимости в Германии имеет интересные особенности. Так, например, если объект, на протяжении 10 лет и более, находился в общей собственности мужа и жены, налог с прибыли от продажи не взимается. В остальных случаях, налог с продаж исчисляется по прогрессивной шкале. Минимальная ставка налога на прибыль для иностранцев составляет 25%. Содержание недвижимости в Германии, как и в других странах, требует определенных затрат. Здесь ежегодный налог на недвижимое имущество объединяется с земельным налогом, и берется в размере 0,5% - 1,5% от кадастровой стоимости жилья.

Объекты стоимостью менее €120000, принадлежащие физическим лицам, и собственность юридических лиц, дешевле €20000, - налогом не облагаются. Налог на сток дождевой воды в канализацию - существует и такой - рассчитывается, исходя из площадей крыши и твердого покрытия на участке, и составляет от €35 до €45 за 100 кв.м. в год. За коммунальные услуги в Германии приходится платить очень дорого. Один кубометр воды, на которую выведены самые высокие в мире тарифы, стоит от €1,9 до €2,7. В Западной Германии хозяин квартиры площадью 70 кв.м. платит ежемесячно около €127,4. В Восточной – €97,3. Неэкономный владелец платит еще больше. Официальный прожиточный минимум в Германии, как и пособие по безработице. составляет €347. Система общественного транспорта в Германии – одна из самых эффективных в Европе – включает в себя метро, пригородные поезда, автобусы и трамваи.

По сравнению с российским, общественный транспорт Германии стоит значительно дороже. Если у вас водительское удостоверение международного образца, вы можете взять в аренду автомобиль. В большинстве городов страны это будет стоить от €25 в день и выше, в зависимости от модели машины.

В общем, и целом, иностранному гражданину, купившему дом в Германии, скучать не придется. В своем немецком доме он может находиться половину того срока, на который выдана виза. Если это годовая виза, соответственно, полгода владелец недвижимости в полной мере сможет наслаждаться своим приобретением.

Сначала оформляется простая виза на три месяца, потом на полгода. Таким образом, создается своеобразная визовая история, напоминающая кредитную историю в банке. Если с первой визой проблем нет, то человек получает вторую визу – более длительную, и так далее.

Как и во многих странах Евросоюза, одно только приобретение недвижимости в Германии не дает права на получение вида на жительство. Однако мало кто знает, что инвестиции, от миллиона евро, в экономику Германии, автоматически дают человеку это право. Те же иностранные граждане, у кого бизнес стоит меньше миллиона, но они хотят жить и работать в Германии, должны искать к этому пути, обращаться к квалифицированным юристам. И те обязательно помогут в исполнении заветной мечты – стать владельцем престижной недвижимости в не менее престижной стране.